Anem a pams

Petitó, has encetat el fil de debat que s'escau, en coincidència amb en Joan. Ara sí que anem per bon camí, doncs abans de poder opinar és bo reflexionar i debatir. Les meves opinions, i crítiques, sobre el POUM han estat abastament tractades a Reflexions, i havien començat precisament a mitjans de 2005 quan vaig presentar a l'Ajuntament un document de prop de 60 pàgines amb anàlisis i propostes per al POUM que s'endegava. Com ponent de la primera Comissió d'Urbanise vaig tenir l'oportunitat d'explicar el es plantejaments (com abans, en diverses ocasions ja havia fet a en Joan Bruguera i l'Agàpit Borràs), i haig de dir que bona part van quedar recollits a l'Informe de conclusions que varem elaborar. Si encara no ho heu fet, hi teniu un munt de fils, que m'encantaria debatir en aquest foro. De l'Informe de la Comissió ue quan volgueu (va per en Joan també), també comentem. Anem a pams. Sobrevolem el planejament abans d'aterrar. Viuen a Sant Pere ara mateix 4.000 persones, i ocupem, sense comptar els disseminats, uns 2.000 habitatges. Tenim tres zones funcionals ben diferenciades: - Nuclis de Llevant (Can Vila, Can Ram, Vallserena). - Nuclis de Ponent (Les Faldes, Can Miret, Can Sebastianet, Les Pungoles). - Nuclis Centrals (Can Derrocada, nucli capital i eixamples). A Llevant viuen 1.600 persones, i hi ha 920 habitatges. Se'n poden construïr fins uns 1.375 en total, és a dir, amb una capacitat potencial residencial de fins unes 3.575 persones. A Ponent viuen 1.200 persones, i hi ha 650 habitatges. Se'n poden construïr fins uns 800 habitatges, és a dir, previstos per a 2.075 persones. Al Centre viuen actualment 800 persones. Hi ha uns 410 habitatges i n'hi poden cabre, segons el POUM, fins 1.735, és a dir, aptes per a unes 4.500 persones. (Trobareu totes les dades anterios a Anàlisi Socioeconòmica de Vilamajor). Cal tenir en compte que, en promig, hi ha actualment un terç d'habitatges de segona residència, aixó fa que en la pràctica, hi hagi unes 1.500 persones flotants (els "estiuejants", entre els que, des de fa 41 anys, m'hi trobo). Estiuejants, val a dir-ho, que paguen el mateix que un resident permanent però que fa gastar molt menys a l'Ajuntament. Sovint ens fixem en els arbres, i aixó no ens deixa veure el bosc. Com exemple, "les propostes" del grup d'ERC, que es limiten a demanar veure dos trocets sense tractar el conjunt. És a dir, si quelcom s'ha de planificar, és un poble d'11.000 habitants, en perspectiva temporal de com serà la vida d'aqui a aquests 20 o 25 anys. Altra cosa és que arribem a aquesta xifra, però el municipi, ja que planifica cases, també ha de tenir previst tota la resta, en consonància, reservant i planificant els espais funcionals necessaris, que s'aniran fent a mida que l'ocupació es consolidi. Poseu la gent previsible en el territori, en aquestes tres zones que he assenyalat. Hi ha una capital indiscutible, el nucli central, que ha tenir aquesta funció, però el 50% de la població viu molt lluny del nucli, i amb àmbits funcionals d'influència ben diferents. Primer pam: assumim les funcions del municipi, en primer lloc, per als seus residents. Calculem els equipaments, públics i privats, que necessitarien 11.000 persones, a fi de tenir planificada la reserva de sól. Identifiquem la dimensió dels equipaments ne funció del seu ús i massa crítica. Finalment, diferenciem els que han de tennir funcions de capitalitat, per diverses raons, i que per tant s'han d'allotjar al nucli principal. Diferenciem també els equipaments mínims i la dimensió, dels que, com "barris" han de tenir els nuclis de Llevant i de Ponent. Quan parlo d'equipamensts, pensem també en els polígons d'activitats econòmiques. Pensem quines són les possibiltats i apostes per a fixar activitat econòmica (i no parlo ara del comerç, que en aquest sentit és ben poca cosa). Pensem quina ha de ser la nostra contribució fixant activitat econòmica en el nostre territori. Dimensionem i qualifiquem els polígons d'activitats econòmiques i dotem-los d'infrastructures i serveis. Busquem-lis l'emplaçament més adequat en base a l'ús actual i l'adequació futura. No us cansaré amb dades i més dades, però per a tot plegat hi ha uns estàndards, també per al comerç (distingint comerç de proximitat del comerç no recurrent). De tot plegat hi ha prou experiència. A Reflexions trobareu totes aquestes dades. Amb aixó hem dimensionat superfícies funcionals que indispensablement han d'acompanyar els habitatges. Amb aixó les haurem distribuït racionalment sobre el territori. Pensant en 11.000 persones, pensant en les possibilitats i restriccions del nostre municipi. Pensant a 25 anys vista. I quan pensem en equipaments, sisplau, no pensem només en equipaments "de titularitat pública". Pensem també en equipaments privats que tota ciutat i tot poble, naturalment tambe tenen, doncs són peces indispensables de molts serveis a la ciutadania, i més si hom creu en potenciar el desenvolupament d'activitat econòmica (més enllà de "les botiguetes" als baixos dels edificis). Cal pensar en la mobilitat. Tenim actualment uns 3.000 vehicles privats circulant per Sant Pere. Minimitzem els desplaçaments funcionals (els de treball no podem fer-ho, doncs són ingestionables). Acostem a la gent els àmbits on desenvolupen les funcions més recurrents, i no a l'inrevés, estalviant temps, CO2 i costos. Mireu ara com de malament es van posar en el seu dia les Escoles (Torre Roja, i sobretot Can Fou), pensant com si només existís el nucli central, que és precissament on menys nois i noies hi viuen. Total, gent amunt i gent avall, només aprop d'uns pocs, lluny de molts. Calculem baricentres que minimitzin distàncies i recorreguts. Si ho feu, veureu que la franja d'equipaments on es situarà l'IES, és la més adequada, i sobretot pensant en què és un equipament supramunicipal (ja ho vaig dibuixar així, sigui dit de pas, al setembre de 2005). Amb aquesta visió, existint ja un CAP, el de Sant Antoni, és en el nucli principal de Sant Pere on hi hauria d'existir un altre, o bé seria millor posar-lo cap Les Faldes, on a més cal comptar que donaria servei als veïns de Les Pungoles i Can Miret que pertanyen a Sant Antoni, i que actualment sumen ja més de 800 persones? O perquè no posar-lo vers els nuclis de Llevant, on viu la major proporció de ciutadans de Sant Pere i bona part dels de Sant Antoni? Aquesta, sota la meva manera de veure les coses, després d'haver intervingut en dotzenes d'estudis de planificació territorial, és la manera de començar. La variable clau. El primer pam. Deixaré la resta per quan volgueu. Del comerç ja ho he dit quasi tot (trobareu una sèrie d'articles sobre el comerç a Reflexions. Qui ho vulgui, em pot demanar tota la sèrie editada en un document que ho recull, document que ja vaig lliurar a l'actual planificador, en Carles Doñate). Però abans d'acabar, la darrera reflexió, ja que parlem de sòl. Poseu en el mapa el sòl de titularitat pública, i veureu que, en ser pràcticament inexistent, la quantitat de sòl que es necessitarà és actualment privat. I privat és tot el sòl on s'hi ubiquen els habitatges, doncs no hi ha ni un pam de públic que permetés a l'Ajuntament fer també les seves plusvàlus (per reinvertir-les en el propo POUM, òbviament). I aquí comença el més gruixut, la perversió ancestral quan es parla de finques. Després dels escàndols urbanístics dels darrers anys, que encara cuejen, el Congrés de Diputats, el Govern de l'Estat, va canviar les regles del joc, per tal d'eliminar una perversió generalitzada que s'havia constituït en normalitat. Aquesta perversió -corrupcions apart- comença quan un Ajuntament volia sòl per a equipaments. No disposant de sòl públic ni de diners, havia de bescanviar als propietaris d'aquells terrenys una espècie tant valuosa com els diners: la requalificació d'un altre terreny per a construïr-hi, de manera que els guanys d'aquest dret d'edificació compensaven sobradament el cost dels terrenys que es transferien al municipi. Ja sabeu el què passava: el benefici que s'obtenia per als privats era exagerament extraordinari, extraordinàriament descompensat. I per aixó, al 2007, es va publicar la nova Llei del Sòl, que a tota màquina va entrar en vigor precisament amb l'arribada dels nous conisistoris en les darreres eleccions municipals (per evitar fregades de mans). Entre altres normes (especiament la regulació del sól no urbanitzable), preveu un nou règim de valoració del sòl, més equànim. D'això ja he vingut tractant també en diverses ocasions a Reflexions, a on remeto a qui ho vulgui consultar. L'operativa prevista és molt fàcil: si un Ajuntament decideix crear un equipament (o pisos socials) en un terreny privat, compensa al propietari amb un justipreu en fòrmula taxada per Llei. Aquest preu es paga en diners o amb drets d'edificació, tanmateix taxats, en un altre indret. Si no s'està d'acord, doncs s'expropia, que no és res tant gruixut, no us emmoïneu! Sabeu que val un terreny agrari? Doncs ni més ni menys que el valor de la renda que se n'obté (descomptades les subvencions), en còmput perpetu. Ara calculeu que valen alguns dels terrenys agraris amb què compta el POUM, i calculeu a l'hora el que s'està donant a canvi. Però, ho és en els casos dels terrenys agraris? I no em parleu dels "pobres" pagesos, doncs en aquest cas hauré de parlar, amb documents oficials a la mà com es compren per quatre rals terrenys que setmanes més tard es "cedeixen" a l'Ajuntament a canvi del dret d'edificar unes quantes cases en sòl en aquell moment no urbanitzable. parlem del que renta una benzinera amb els seus annexos comercials en relació amb el que valen un parell d'hectàrees de terreny agrari poc productiu? En algun altre cas, com el Conveni de La Rectoria, la contraprestació el ha hagut d'ajustar-se, tant per imposicions de la Generalitat en relació a la desnitat edificatòria, com tenint en compte la dotació de pisos de protecció oficial que, per Llei, la mateixa Llei del Sòl, cal preveure (per aixó s'han hagut d'inquibir uns uns quants pisets més a l'Eixample). Seguint aquest fil, algú potser podrà entendre el tema de la masia de Can Derrocada. Actualment, apart de la masia, que en si mateixa té un preu, un alt preu, el terreny circundant té una determinada qualificació (en concret, hi caben unes quantes casetes unifamiliars). Si l'Ajuntament vol el terreny (deixem fora per un moment la masia), alguna cosa ha de donar a canvi. Si a més es vol la masia, aquesta cosa a donar a canvi puja molts milions. I ara, a més ho emboliquem amb la deslocalització de la fàbrica: si algú s'ha pensat, si algú es pensa que l'Ajuntament ha d'imdemnitzar cap deslocalització, s'equivoca, el que passa és que s'han possat tots els ous (masia, finca i fàbrica) en la mateixa cistella (com també he vingut tractant en diverses ocasions a Reflexions) i l'embolic, doncs, és majúscul. Per cert, on s'allotja la fàbrica vella ja té la qualificació d'edificable per a habitatges, per tant aquesat plusvàlua latent a favor dels propietaris de la finca no és una virtut del POUM. I si faltava quelcom més, posem'hi la impossibilitat normativa de legalitzar la fàbrica (amb les activitats i formes actuals) d'acord a la nova Llei d'Activitats (nova, però és del 1998, tot i què donava 9 anys per adaptar-s'hi). Sumem-li un tùnel sense autorització, revisem amb lupa la construcció de la fàbrica nova, i l'enrenou és sobremajúscul. No m'estranya, donat l'enrenou, que es pugui arribar a pensar en sacrificar el solar del local aluminòtic que havia estat La Fàbrica i el local social Pi No-Vell, per jugar a aquest Monopoly. Be, disculpeu l'extensió de l'escrit, però el tema és molt ampli.