Joan, segons els meus càlculs i en base a la normativa vigent :
- El solar, de forma trapezoidal, fa 7.500 m2.
- Les oficines de la fàbrica nova fan, d'ocupació amb sostre, uns 1.000 m2.
- La qualificació actual de les oficines és d'ordenament especial clau 5b, que vol dir ús no residencial (tampoc industrial) amb un 60% d'ocupació i 9 metres d'alçada. Això implica que actualment el solar afecte hauria de fer com mínim uns 1.666 m2 (posem 1.700 m2)
- La masia, quin solar afecte, deixant distància suficient a finques veïnes, ocupa un rectangle de l'ordre de 2.000 m2.
- La resta, és a dir, 3.800 m2 (no havia comptat la part nord de la masia), és edificable residencial clau 3a (habitatge aïllat en parcel.la de 400 m2).
He refet els càlculs i ara em sortirien 3 cases a la part nord de la masia (queda una parcel.la de 60 x 20 m) més unes 5 cases a la part sud (descompant la punta triangular)., que té una superfície d'uns 2.600 m2 Caldria fer passadissos d'enllaç per anar a les cases interiors (a peu), però es podria arreglar sense massa problemes. Bé posem doncs entre 6 i 8 cases unifamiliars en parcel.la de 400 m2 al nord i al sud de de la masia.
La fàbrica nova (sense les oficines), en els meus càlculs, simplement és com si no existís, i en les previsions de l'Ajuntament (i en totes les altres propostes), deixaria d'existir, aprofitant-se només les oficines a què m'he vingut referint (si veus el plànol de Reflexions, doncs és aquesta la construcció).
L'espai entre les oficines i la masia no la considero edificable, atés que, per una banda les oficines han de deixar un espai annex sense edificar (ocupació del 60%) i cal deixar una corona lliure al voltant de la masia.
Resum: els immobles i drets edificatoris útils ACTUALS afectes a la finca són:
- Solar de 7.500 m2 en total.
- Una edificació no residencial (oficines, magatzem, ...) de 2.000 m2 de sostre (PB+1P), per bé que l'alçada reguladora pot arribar fins 9 m (PB+2P), en solar de 1.700 m2.
- La masia de Can Derrocada, amb un solar afecte (ample) d'uns 2.000 m2.
- Solar edificable d'uns 3.800 m2 (1.200 m2 al nord i la resta al sud de la masia), amb capacitat per entre 6 i 8 cases unifamiliars en parcel.la de 400 m2: 3 cases al nord i la resta al sud de la masia.
- Espai lliure entre la masia i les oficines.
Cal fer notar que la fàbrica vella té per les NNSS qualificació 4a (PB+3P), permetent-se l'ús industrial mentre aquest existeixi (Disposició Addicional Segona NNSS-87), i per tant el dret edificatori ja existeix des de sempre (és a dir, no és graciable).
Propostes per a la zona:
1- El "Conveni Picart", a canvi de la masia, el seu solar i els 3.800 m2 de sòl edificable (que passaria a ser equipament públic, i altres sistemes en l'espai lliure), deixaria construïr habitatges on ara hi ha les oficines (1.000 m2 de planta, 1.700 m2 de solar) amb qualificació 4a (PB+3P), és a dir, mantenint els 1.000 m2 de planta, serien 4.000 m2 de sostre d'habitatges i locals, en el cas de què el terreny per a la deslocalització el posés l'Ajuntament; o bé qualificació 4b (PB+2P) si el terreny el posava Picart. Es guanyarien 5.800 m2 de sòl municipal (7.500 - 1.700).
Aquest conveni no es va arribar a signar i actualment se n'ha declarat el dessestiment per part de l'Ajuntament per decissió unànim del Ple de 5 de febrer.
2- Planificadors: tota la zona com equipament públic. (Les oficines de la fàbrica nova fan justament el doble que el centre Pi Novell i l'edifici de l'Ajuntament, en sostre construït. Hi cabrien doncs aquests dos equipaments i fins i tot el CAP, sense gastar gaires quartos).
El solar de 3.400 m2 (aprox) on ara hi ha els edificis municipals, passaria a ser edificable amb allò que correspongués de sostre edificable en funció del repartiment del total del polígon (si posem PB+3P serien uns 100 pisos i locals), però, no tot seria per a en Picart, doncs per coses del Bisbat i altres qüestions, al sector central de l'Eixample es necessita compensar algunes coses (per aixó els planificadors el junten amb el de la masia, doncs si no no es poden fer aquests bescanvis a tres bandes: aquest aspecte, poc transparent per part de l'Ajuntament, és el que no es vol entendre com punt de partida, i l'equip de govern no acaba d'explicar). Es guanyarien 4.100 m2 de sòl municipal (7.500 guanyats - 3.400 perduts).
3- Comissió de Treball: reprén la proposta del Conveni Picart, però els habitatges a les oficines de la fàbrica nova serien més baixos, només PB+1P (en una altra versió de l'informe es parla de PB+2P), i deixar-hi un mínim de 165 m2 d'espais lliures i zones verdes, més uns 225 m2 per a equipaments públics en el solar de 1.700 m2 (bé, uns 1.500 deia a Reflexions). Es guanyarien 5.800 m2 de sòl municipal (7.500 - 1.700).
4- ERC: tot equipaments municipals, (és a dir igual que l'Ajuntament) però en comptes dels 3.400 m2 de la part del carrer Ginebró, construïr habitatges plurifamiliars PB+2P als 2.400 m2 de solars del carrer El Sui (entre la casa d'en Joan Icart i la d'en Badell)., on actualment hi caben 3 cases en parcel.la de 800 m2. Si calgués més compensacions, "cedir" part dels terrenys edificable obtinguts per l'Ajuntament del sector central (val a dir, però que abans ha separat els dos sectors). Es guanyarien 7.500 m2 de sòl municipal (tot el solar).
5- ISP: segueix també l'esquema del Conveni Picart i el de la Comissió de Treball. Les oficines de la fàbrica nova passarien a ser edificables amb PB+1P, i la masia quedaria sent privada. Però si la masia passa a ser equipament municipal, llavors l'edificabilitat seria de PB+2P. Es guanyarien 5.800 m2 de sòl municipal (7.500 - 1.700).
Adjunto esquema comparatiu (clica'l i el veuràs gran i clar):
P.S.: Sotmeto aquestes dades a altres de més acurades.
